Ако сте собственик на имот и имате проблем с некоректен наемател, сигурно се питате как се случва законното изгонване на наемател, кога се включва полицията и дали изгонване на наемател през зимата е възможно.
В тази статия нашата фирма за управление на имоти ще ви обясни целия процес — ясно, професионално и съгласно закона. Ще ви дадем и реални примери от практиката, както и съвети как да се предпазите от подобни ситуации.
Кога е допустимо изгонване на наемател?
Изгонването на наемател е процес, който винаги трябва да минава по законен път. Това означава:
- Не можете сами да смените ключалките или да извадите вещите на наемателя — това е незаконно и се счита за самоуправство (чл. 323 НК).
- Можете да го направите само след изтичане на договора или при предсрочно прекратяване, ако това е предвидено в договора или има основание по закон.
Има два основни законни сценария за прекратяване на договора:
- Прекратяване по вина на наемателя – най-често срещаните основания включват:
- Неплащане на наем за един или повече месеци;
- Нанесени щети на имота;
- Грубо или системно нарушаване на вътрешния ред в сградата;
- Незаконно преотдаване на имота на трети лица.
- Пример: Ако наемателят не е платил 2 последователни наема и договорът съдържа клауза, че това е основание за прекратяване, собственикът има право да стартира процедура по прекратяване и опразване на имота.
- Прекратяване с предизвестие по договор – когато в договора е включена специална клауза, която позволява на едната или двете страни да прекратят договора с определен срок на предизвестие (напр. 30 дни), без нужда от вина или специален повод. Това превръща договора в своеобразен „срочен, но прекратим“.
Пример: В договор е предвидено, че всяка от страните може да го прекрати с 30-дневно писмено предизвестие. Наемодателят решава да използва тази възможност, тъй като планира да ремонтира и обитава имота лично. Изпраща препоръчано писмо с предизвестие. Ако наемателят не напусне след изтичането на този срок, следва съдебна процедура за принудително изваждане.
Важно: Предизвестието трябва да бъде писмено и доказуемо – най-добре чрез нотариална покана или препоръчано писмо с обратна разписка. Устни договорки не се считат за валидни в случай на спор. и договорът съдържа клауза, че това е основание за прекратяване, собственикът има право да стартира процедура.
Възможно ли е изгонване на наемател с полиция?
Да, но само след съдебна процедура и издаване на изпълнителен лист. Полицията не може да се намеси без съдебно решение.
Основни стъпки:
- Прекратяване на договора – при наличие на клауза за предсрочно прекратяване (например: при неплащане, щети, грубо поведение);
- Изпращане на нотариална покана с предизвестие към наемателя;
- Завеждане на иск в районния съд, ако наемателят откаже да напусне;
- Съдебно решение и издаване на изпълнителен лист;
- Изпълнително производство – наемодателят се обръща към частен съдебен изпълнител (ЧСИ);
- Изгонване на наемателя с полиция, ако последният не напусне доброволно.
Пример от практика: Наемател отказва да се изнесе след 2 години неплащане и съдът издава решение за опразване. С ЧСИ и съдействие от МВР, имотът е освободен за 1 ден.
Как стои въпросът с изгонване на наемател през зимата?
Няма забрана за изгонване на наемател през зимата. Законът не разграничава сезони. Дали е януари или юли – процедурата е една и съща.
Важно: Ако в имота живеят малки деца, възрастни хора или хора с увреждания, съдебният изпълнител може временно да отложи въвеждането във владение, но не и да го отмени.
Пример: Зимно изгонване е проведено в София през декември, като наемател отказва да освободи имота, въпреки че договорът е прекратен 4 месеца по-рано. След намеса на ЧСИ и полиция, той е изведен от имота със съдействие на социални служби.
Как да се предпазите – договор с предвидена клауза за предсрочно прекратяване
Най-добрата защита за наемодател е добре изготвен договор. Един стандартен договор често не включва нужните клаузи за защита, което впоследствие може да създаде правни усложнения при нужда от прекратяване или изгонване. Ето кои клаузи са от ключово значение:
- Клауза за предсрочно прекратяване с предизвестие – позволява на страните да прекратят договора без вина, само с писмено предизвестие (обичайно 30 дни). Това дава гъвкавост на наемодателя, ако реши да използва имота за лични нужди, да го ремонтира или продаде.
Пример: Наемодател планира да продаде апартамента си и изпраща писмено предизвестие до наемателя. След изтичане на 30 дни, наемателят е длъжен да освободи имота. При отказ, може да се подаде иск за опразване. - Основания за незабавно прекратяване – включват системно неплащане на наем, нанесени щети, преотдаване без разрешение или грубо поведение. Тези основания трябва да са ясно формулирани, за да не се допускат тълкувания.
Пример: В договора е записано, че неплащането на наем за два последователни месеца води до автоматично прекратяване. Наемодателят изпраща нотариална покана за прекратяване и подготвя съдебно дело. - Срок за напускане при прекратяване – препоръчително е договорът да указва в какъв срок наемателят трябва да освободи имота при прекратяване – например 5 или 10 дни. Това улеснява процеса по съдебно принудително изпълнение, ако се стигне до него.
- Забрана за поднаем или промяна на предназначението – за да се избегнат случаи, в които имотът се преотдава в нарушение на условията, или се използва като офис, склад или Airbnb без знанието на наемодателя.
Пример: Наемодател открива, че имотът е отдаден под наем на трети лица чрез онлайн платформа. При липса на такава клауза в договора, правната защита би била много по-слаба. - Изричен текст относно приемо-предавателен протокол – документ, който описва състоянието на имота при предаване. При излизане на наемателя той служи като доказателство при спорове относно нанесени щети.
Примерна формулировка на клауза за прекратяване: „Настоящият договор може да бъде прекратен с 30-дневно писмено предизвестие от всяка от страните, без да се посочва причина. Предизвестието следва да бъде връчено лично срещу подпис или изпратено чрез нотариална покана или препоръчано писмо с обратна разписка.“„Настоящият договор може да бъде прекратен с 30-дневно писмено предизвестие от всяка от страните, без да се посочва причина.“
Професионални трикове и клаузи, които защитават наемодателя и наемателя
Опитните адвокати по имотно право често включват специфични клаузи в наемните договори, които осигуряват допълнителна правна и финансова защита за наемодателя. Ето няколко ефективни практики:
- Автоматично прекратяване при неплащане – включва се клауза, че договорът се прекратява автоматично при забава на плащане над определен брой дни (например 15), без нужда от допълнително предизвестие. Това съкращава времето до съдебно действие.
- Неустойка при забавено освобождаване – за всеки ден, в който наемателят не освобождава имота след крайния срок, се дължи фиксирана неустойка (напр. 100 лв./ден).
- Изискване за оглед преди напускане – наемателят е длъжен да уведоми наемодателя предварително, за да се изготви приемно-предавателен протокол и да се документира състоянието на имота.
- Фото-документация като приложение към договора – прилагат се снимки на мебелите, уредите и общото състояние на имота, за да се избегнат спорове при напускане.
- Клауза за удръжки от депозита – ясно се изброяват причините, поради които може да се удържа депозит: щети, неплатени сметки, почистване и т.н.
- Забрана за адресна регистрация – наемателят няма право да се регистрира по постоянен или настоящ адрес в имота без писмено съгласие.
- Клауза срещу злоупотреба с имота – при използване на имота за незаконни дейности или отдаване през платформи като Airbnb, договорът се прекратява незабавно.
Интегрирането на тези клаузи значително намалява риска от финансови и юридически проблеми за собственика и ускорява процеса на защита на имота при нужда.
Доверете се на експертите
Ако се сблъсквате с труден наемател, не чакайте нещата да излязат извън контрол. Нашата фирма за управление на имоти работи с опитни юристи и съдебни изпълнители. Предлагаме:
- Изготвяне на професионални договори;
- Консултации и юридическа помощ;
- Представителство пред съд;
- Пълно съдействие при изгонване на наемател с полиция.
Свържете се с нас още днес – ние ще защитим вашите интереси и ще ви спестим време, нерви и средства.
